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报道时间：2016-09-13

报道全文：

业主“坐地起价” 买房怎样才能不被坑？

      北京的孙女士看中位于房山区窦店的一套房，今年4月按要求交了25万元，并签下了每平方米13511.2元的“认筹协议”，不料5个月后，开发商告知孙女士，按现在的楼盘售价，总价已经上涨40多万，要么原价退房，要么按140万的价格重新买，“爱报警就报警，爱起诉就起诉，随便你”。

导语：北京的孙女士看中位于房山区窦店的一套房，今年4月按要求交了25万元，并签下了每平方米13511.2元的“认筹协议”，不料5个月后，开发商告知孙女士，按现在的楼盘售价，总价已经上涨40多万，要么原价退房，要么按140万的价格重新买，“爱报警就报警，爱起诉就起诉，随便你”。楼盘和业主“坐地起价”在中国一线城市已是常态，因刚需急切买房的人面对“违约跳价”，容易错过购房良机，买房的进度只能一再放缓。

卖方市场供不应求 “坐地起价”成常态

据媒体报道，今年4月份，孙女士在房山区窦店的燕都世界名园看中一套房子，但当时还未开盘，在销售经理的劝说下，孙女士交了25万元并与销售经理签订“认筹确认单”，合同中就购房面积、价格及付款方式等达成一致。不料6月底，销售处突然告知孙女士，原应在12月前分期交付的房款需立即交齐，此外还需补交15万元的差价。

类似孙女士这样的购房遭遇，很多买房人士都并不陌生。由于卖方市场供不应求，楼盘或业主“坐地起价”成为了常态。新开发的楼盘还没开盘已有人连夜排队领号，地段好的楼盘还限制了购房者户口和工作所在地。二手房市场更加火爆，房屋买卖中介的网站上挂出的二手网，价格不断攀升，偶尔有了价格低洼，买家决定尽快入手时，业主在最后时刻往往会突然涨价，“签就签，不签就卖给别人”。这种房价每天看涨的情况下，买方的话语权非常有限，非但无法砍价，还必须要看业主脸色。

另外，最让购房人恼火和无奈的情况是交付定金后遭遇“违约”。今年3月之后，二手房迎来了一波交易高峰，房价一天一变，引发了买家惶恐性入市。一些买家在和业主达成协议、交了定金之后，遭遇了业主反悔。因为房价上涨过快，而过户流程往往要持续1到2个月，在这个过程中，有些贪心的业主感到自己卖早了，宁愿贴补双倍定金也要违约，因为升值的价格远远超过了所赔的定金。

业主的变卦让购房者不胜其烦，但出于“刚需”，及时面临风险也只能尽快入手。在房价上涨最快的时候，一位购房者交定金之后、过户之前，该房价市场价升了近百万。据悉，购房者夫妇购买房屋是为了给孩子上学换房，已经卖掉了自己在昌平的房子，业主此时返回，所赔付的定金和上涨的的差价无法相提并论，违约造成了购房者买不起学区房的现状，孩子无法及时入学。

遭遇“变卦” 定金和违约金只能主张一方

针对这一现实情况，北京律师张新年表示，商品房未取得预售许可证的，开发商不得以任何形式进行销售或变相销售，房地产开发主管部门可介入调查，查实后可对开发商进行行政处罚。同时，买卖双方所签署的协议不受法律保护，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。建议双方协商解决或申请政府主管部门行政调处。

张新年进一步表示，实践中开发商以认筹、认购等方式与购房者签订协议收取房款屡见不鲜。对购房者来说，至少面临两种风险：如果开发商携款潜逃或将资金挪作他用，致使商品房项目无法启动或在建项目烂尾，购房者很有可能财房两空；如果在交付房屋前房价暴涨，开发商以未办理预售许可证为由，可以借助诉讼方式确认合同无效，退回房款，进而再将房屋高价转售。当然，在这种情况下，如果购房者无过失，开发商故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实，导致合同无效，则开发商构成欺诈，购房者可以请求返还已付购房款、利息并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

市场交易，某种意义上双方都为了追求自己利益的最大化，《合同法》规定了违约责任，设计的“游戏规则”本身允许双方有可能违约的行为。涉及到二手房交易，张新年称，购房者想通过法律手段获得赔偿，定金和违约金只能择其一进行主张。我国《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该规定，在房屋买卖合同中，如果双方当事人既有定金条款，又约定了违约金，那么如果一方违约，另外一方当事人只能选择适用其中一项条款，不能并用。其实，在司法实践中，房屋买卖合同中的定金一般视为违约金性质，这也说明，定金和违约金两者在本质上是一样的，只要违约，当事人就可以选择适用，不以产生损害后果为前提条件。值得注意的是，我国法律规定定金数额不能超过合同价款的 20%，超过部分无效。如果当事人约定的违约金过高，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

二手房买卖 如何有效躲开毁约？

在法律界人士看来，近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映，也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险，对卖家而言，其表现为买方迟延付款、不能付款等；而买方的风险则更大：卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险，而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。

法律界专家表示，在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点，如若买方要求继续履行合同，那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作，特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下, 如何继续履行合同；若买方要求解除合同、赔偿损失,那么损失如何确定,特别是最近房价上涨如此迅猛，在买方仅支付少量定金的情况下，能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失?对于这些问题，专家建议，买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式，增加违约成本，促进诚信交易。

经验丰富的购房者，往往会选择提高违约金来为自己购房提供一定保障。2013年3月，一位业主和购房者签订房屋买卖合同，定金5万元，房款总价为225万元。业主、购房者、中介三方约定，违约金按房价的10%计算，即22.5万元。在办理过户的过程中，业主打算违约，如果按照双倍返还定金的赔偿方式，购房者只能得到5万元的赔偿。但在之前约定赔偿金的基础上，购房者获得了22.5万元的赔偿。在高价赔偿面前，业主在违约时也会认真掂量和权衡。

当前违约行为之所以呈多发态势, 也暴露了法律和制度对于违约处置不够, 毁约成本太低等现实问题。当前法律中,赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的,主要在于补偿受害方损失,而非惩罚违约方, 因此出现了违约者宁愿违约, 也要从中获利的局面。对此，有必要实行惩罚性赔偿原则，通过提升违约成本等手段，使得买卖双方不得随意违约。

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