（来源：财新网   记者 汪苏  2017年8月29日）

      8月28日，国土部、住建部一则消息，再令房市掀起大波。北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市，将首批试点，利用集体建设用地建设租赁住房，主要供给新市民。两部委表示，此举是要构建购租并举的住房体系，以及城乡统一的建设用地市场。

　　也就是说，1998年以来，城市住房由政府征地、垄断供应国有土地建设这个套路被打破了。以后，集体土地也可以供应城市住房。城中村、城乡接合部的村子，可以利用集体建设用地，名正言顺地发展为外来人口提供住所的“瓦片经济”。

　　长期以来，除了零星试点，集体土地供应城市住宅都是禁区。即便十八届三中全会后开始的新一轮土地改革试点，也要求集体建设用地不得发展房地产。然而，一波波疯涨的房价，已经严重危及城镇化推进和下一阶段经济发展。畸形房价的重要推手——供地机制的改革势在必行。最终，中央决心，在集体土地供应住宅方面，迈出重要一步。

　　目前商品房成本构成中，土地成本占据大头。政策出台后，有人认为是楼市大杀招，甚至有分析认为，市场将出现两到三折的房子。这实在危言耸听——土地是村集体自己的，不用花钱买，但有机会成本。而市场价格，最终是由供求决定的，不是成本。

　　从现有信息来看，集体土地入市建租赁房，并不会引起住房出售市场“跳水”，而将以渐进式方式，改变房地产生态。对楼市究竟影响几何？这受制于很多因素，有待于各地试点细则出台。

　　首先是入市方式。村集体可否在符合规划的前提下，自主决定是否入市？目前，各个城市每年的土地都是“计划供应”，政府牢牢控制着供应量。今年4月，在经历又一轮房价疯涨后，北京率先大面积放行集体土地建租赁房，但仍然将集体土地供应纳入供地计划——2017年-2021年，北京计划供应住宅用地6000公顷。其中，集体建设用地1000公顷，约占六分之一。如此执行，离多元市场化供地还非常遥远。本质上，政府仍然垄断供地权。

　　不过，即便仍旧是“计划供应”，将集体土地纳入，对于扩大供应，意义也很大。近年来，拆迁越来越难，扩大国有住宅用地供应，难度也越来越大。甚至很多城市的年度住宅用地供应计划，常常不能顺利完成。由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地，成本、难度都要低得多，供应潜力巨大。4月，稳房价压力如山下，北京宣布倍增住宅用地计划供应量。这其中，就有赖于集体土地的供给。这种模式下，供地节奏和供地规模，都由政府把控。

　　如果放开或逐渐放开市级层面的计划控制，由村集体根据市场，以及基层政府等利益相关者的合意，自行操作入市事宜，多元主体、市场化供地机制的发育、生长，将给中国楼市和房地产运作机制，带来真正深远的变革。从放开租赁市场入手，若精心辅以配套措施，或有望实现中国楼市以及“土地财政”的软着陆。

　　理论上，北京、上海、广州都有可观的集体建设用地可入市，提供有效住房。北京，五六环之间的城乡接合部，分布着大量的集体建设用地。现有建设用地中，国有和集体产权，约各占一半。不过，北京在2000年初，将五六环之间的大片村庄，都规划为绿色隔离带，但这之后，并未严加约束。外来人口的强烈需求，不断刺激集体建设用地蔓延。目前，北京正在实施新一轮的城乡接合部整治，多少拆迁绿化？多少留给村庄发展？这取决于政府的治理理念，以及和村庄利益的博弈。

　　再者，入市的是什么样的房子，也至关重要。目前，北京试点入市的集体住宅用地，都用于建公租房，按照保障房系统分配、管理，相对封闭。这次，放行集体土地建市场化租赁房，是题中之义，对租赁市场的影响更为直接。发展租售并举，改变过去中国住宅供应偏倚“买”的局面，将有助于抑制买房狂热，淡化投资性，让住宅回归居住功能。

　　公众和市场最关心的莫过于，若“以租代售”，是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场？这恐怕正是有关部门最为担忧的。两部门强调，不得“以租代售”。国土部有关负责人在政策发布当天回应舆论关切称，租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈。

　　按照《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　如何避免“租赁者”和村庄私下签订协议，“明租暗售”？中国人民大学经济学院教授陶然认为，政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司，实施住房的出租和管理。如此，即可避免“明租暗售”、“小产权房”短期大量入市，对市场造成崩塌性震动。

　　在目前楼市危如累卵的形势下，“小产权房”若失控，易触发房地产泡沫破灭，房价硬着陆。

　　一条现实路径是，以对房价冲击力小的租赁住房为切入点，释放集体土地潜力，培育稳定、健康的房地产租赁市场，并探路集体土地发展住房的规则。如此，既可解城镇化住房之困，又可缓慢释放楼市压力，为房地产和经济发展转变机制，开辟通道。这是陶然等人士对于这条渐进式道路的期待。

　　集体建设用地建租赁住房，开启了妙手解连环的第一步，能否最终顺利解开环套，还得看改革的决心和筹谋。

附：（来源：老晋房产观   2017年8月28日）

小产权房 全部转正

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（以下简称为《方案》），确定第一批13个试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市

在方案当中，参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市。方案提到按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

农村集体土地不用经过国家征地环节，土地成本将大幅降低

根据《方案》内容，完善试点项目审批程序，并要求村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

不得以租代售，承租的集体租赁住房不得转租

对于承租集体租赁住房所预见的问题，《方案》当中也予以了确定。《方案》提到集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

老晋说：补充一点，本轮试点13城，全部为热点城市，唯独深圳缺席，原因是深圳的集体土地已经全部国有了，所以，本次试点对楼市的影响，深圳的朋友无论现在还是未来，都无所谓了。

新政的三大亮点值得关注

此次发布的《方案》来看，有三大亮点值得关注。

首先，同其他调控政策一样，此次的政策继续强调“房子是用来住的”定位。此前提出这句话的实际意义在于，打击了各类炒房的需求，让住房发挥本质的自住功能而非投资功能。

在此次的试点租赁政策当中再次提出房子是用来住的，实际上就是继续深化了这句话的内容，即房子的居住可以通过购房或租房等形式存在，这就为发展租赁市场和解决居住问题提供了一个非常好的逻辑论证。

第二、强调了不动产登记制度。《方案》提到：“推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系”。进一步推动不动产登记制度，实则为房地产长效发展机制中的重要体现。换句话说，当前在农村集体建设用地改革方面，会同当前推进的不动产登记制度一起努力，进而形成较好的用地制度。

第三、强调了村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这就给予了此次改革一个较好的民心支持。

换而言之，此类用地不是征地或简单地流入市场，其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织，这样就可以预计，后续一些村镇集体经济组织在盘活相关土地方面会有更大的积极性，也形成了增收增利的效应，进而助推改革的步伐。也可以说，农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！也就是说，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

第四、承租人可享受规定的基本公共服务，《方案》中对承租人能够享受到的服务也予以了说明，“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。”

也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。

政策频出 让“租房”也能实现住有所居

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。为此，近年来国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多层次的住房需求。

   2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

   2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

   2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

   为此，今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

   2017年7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

房价、房租影响几何？

在房价问题上，这个政策预计影响不大。

因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。

在房租问题上，影响可是相当大。

从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。

未来楼市的走向

1、此次方案中提出“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度上的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。目前中国土地入市还需要经过政府的征地征收环节，如果按照《方案》提到的，未来土地制度也将会发生重大变革；

2、若是集体建设用地建设租赁住房可以自行开发运营，或许将有一大批成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。据财经韬略分析，目前。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

3、这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房或将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

4、由于此次方案当中，提到的土地基本位于郊区，所以可能对郊区房价产生较大的影响。

5、农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。

   2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；

   2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。

此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理的话，土地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；

而三权分离之后，农民兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。

简而言之，实行“三权分置”后，土地可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的制度保证。

6、未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。例如，新加坡同地段的组屋（保障房）和商品房1：2的市场价是很平常的事情，有条件的还是会买商品房。

7、豪宅未来的市场清晰可见，均是有上装表演，和普通老百姓没关系了。商品房也将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。

老晋说：事实上土地“三权分置”不是新鲜事物，在北京已经试点五六年，利用昌平、海淀、房山等地的集体土地，建设租赁住房1.28万套，已完成入住3000余户。此次全国大规模试点，我想说的是，这可能是一个契机，现在市场上的大量小产权房，可能因此获得一个合法的身份，可能完成从不被承认的黑户到有？的华丽转身，这个身份就是租赁性住房。回到标题，小产权房，全部转正，等你。（当然，某种特殊区域也不排除获得其它身份的可能，北京昌平有小产权转大产权的先例）。